I passi da fare sono sostanzialmente due:
1) stabilire il capitale e la durata del mutuo
2) scegliere il tasso del mutuo: fisso o variabile. Calcolo del mutuo e della rata mensile del mutuo.

Analizziamoli singolarmente.
1) Capitale e durata del Mutuo.
Il capitale, di solito, è pari all’80% del valore della casa, e dipende anche dalla rata mensile che puoi permetterti in base al reddito. Infatti, la rata del mutuo non può superare il 33% dello stipendio mensile.
La durata del mutuo, normalmente va dai 5 ai 30 anni, arrivando in alcuni casi anche a 40 anni. Ovviamente, più è lunga la durata del mutuo e più la rata mensile sarà sostenibile. Bisogna mettere in conto, però, che la cifra complessiva pagata alla scadenza sarà più alta. Infatti, insieme alla durata del mutuo si allunga il piano di ammortamento e lo spread (la percentuale di guadagno della banca) è più alto.

2) scegliere il tasso del mutuo: fisso o variabile. Calcolo del mutuo e della rata mensile del mutuo.
Che mutuo puoi permetterti?
Supponiamo che la casa che vuoi acquistare sia stata valutata 200.000 euro, te ne servono 100.000 per comprarla ed il reddito mensile è di 2.000 euro.
La rata mensile del mutuo che puoi sostenere è al massimo di 660 euro, cioè il 33% del reddito.
Devi ora scegliere tra mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile per calcolare la rata mensile.
La scelta dipende dalla situazione del mercato nel momento in cui stipuli il contratto di mutuo, e dalle tue esigenze e possibilità nel lungo periodo.
E quindi, sceglierai un mutuo a tasso fisso se vuoi pagare la stessa rata mensile per tutta la durata del mutuo. Infatti, la rata resta costante anche in caso di aumento dei tassi di mercato. Nel mutuo a tasso fisso, però, la rata sarà un po’ più alta rispetto a quella pagata con il tasso variabile.
Se invece sei disposto a rischiare per avere una rata più bassa subito, allora il tasso variabile è quello giusto per te. In questo caso, infatti, scommetti sulla diminuzione dei tassi nel lungo periodo: la rata è legata all’Euribor (che è il tasso a cui le banche si prestano denaro), il cui valore dipende dal tasso di riferimento della Banca Centrale europea e dal mercato. Se l’Euribor scende, la rata del mutuo diminuisce, se l’Euribor sale, la rata del mutuo aumenta. Per questo motivo, scegli un mutuo a tasso variabile solo se sei in grado di sostenere un aumento della rata fino al 30%.

Facciamo un esempio a titolo indicativo sulla spesa in interessi tra i due tipi di mutuo:
Vuoi contrarre un mutuo ventennale di 100.000 Euro e tra le proposte ricevute ne stai valutando una che ti permette di scegliere tra un tasso fisso del 5% e un tasso variabile del 4%.
Per effettuare un paragone semplificato ipotizziamo che i tassi non cambino per i prossimi vent'anni, cioè che il tasso variabile resti fermo al 4%.
Questi i conti: la rata al 4% costa 606 Euro, mentre quella al 5% ammonta a 660 Euro, con una differenza di 54 Euro (660 - 606). In vent'anni si pagano 240 rate (12 all'anno x 20 anni), quindi l'ipotetica differenza di spesa sarà data da 54 Euro x 240 rate = 12.960 Euro.

Il seguente form vi aiuterà nel calcolo del mutuo e soprattutto nel calcolo della rata del mutuo più conveniente.